Xây dựng nhà ở nông thôn phải xin giấy phép xây dựng

Theo quy định của Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng năm 2020, có hiệu lực 01/01/2021 thì việc miễn giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có nhiều thay đổi, theo hướng đối với những nơi đã có quy hoạch thì buộc phải xin giấy phép xây dựng.

Quy định về miễn giấy phép xây dựng chưa rõ

Hiện nay, theo quy định tại điểm K khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định về công trình xây dựng được miễn phép như sau:  Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa”.

  Như vậy, riêng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn mà xây dựng trên đất ở thì được miễn giấy phép xây dựng (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa). Đối với các công trình xây dựng khác phải thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt mới buộc phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, hiện nay Luật Xây dựng cũng như Luật Quy hoạch hay các văn bản khác về xây dựng chưa có khái niệm “quy hoạch phát triển đô thị” mà chỉ có khái niệm “quy hoạch đô thị” nên chưa có cơ sở pháp lý chắc chắn để buộc xin giấy phép xây dựng đối với công trình xây dựng ở nông thôn đã có quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch đô thị.

Nhà ở nông thôn phải xin phép xây dựng?

Theo quy định tại điểm i, khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 thì: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Căn cứ vào Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, từ ngày 01/01/2021 ở khu vực nông thôn những loại công trình sau đây buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

+ Đối với vùng đồng bằng: 

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực  có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

– Công trình xây dựng cấp I, II, III, cấp đặc biệt, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới trên tầng;

(Những điểm mới của Luật xây dựng năm 2020 về miễn phép xây dựng)

– Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.nha

+ Đối với miền núi: 

– Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;

Công trình xây dựng cấp I, II, III, cấp đặc biệt;

– Công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Như vậy, so với Luật xây dựng năm 2014 thì việc miễn giấy phép xây dựng đối với công trình, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có sự thay đổi như:

– Thay cụm từ “quy hoạch phát triển đô thị” thành “quy hoạch đô thị” cho thống nhất với Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, tháo gỡ được vướng mắc trong điểm k khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 về miễn phép đối với những nơi chưa có “quy hoạch phát triển đô thị”.

– Đã phân chia thành khu vực đồng bằng và miền núi, tương ứng với từng khu vực thì có quy định các quy hoạch khác nhau để xin giấy phép xây dựng.

– Đã quy định cụ thể nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng và không thuộc các quy hoạch thì mới được miễn, còn trên 7 tầng thì phải xin phép (trước đây không giới hạn số tầng).

– Đối với công trình xây dựng thì Luật xây dựng sửa đổi năm 2020 đã quy định rõ công trình xây dựng cấp IV mới thuộc trường hợp miễn phép xây dựng, Luật 2014 không phân cấp công trình mà quy định chung.

Chờ Nghị định mới thay thế Nghị định 139

Mặc dù Luật xây dựng 2020 đã có hiệu lực thi hành, tuy nhiên hiện nay Chính phủ vẫn chưa sửa đổi Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, nên chưa có cơ sở pháp lý để xử phạt, bởi vì:

Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Luật xử lý vi phạm hành chính quy định về nguyên tắc xử lý vi phạm hành chính thì: Chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định. Luật xây dựng 2020 mới chỉ quy định về xin phép xây dựng còn chưa có Nghị định quy định về hành vi vi phạm và mức xử phạt đối với công trình nhà ở nông thôn xây dựng không phép.

Theo Quyết định 126/QĐ-TTg ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xử lý vi phạm hành chính thì đến tháng 9/2021, Bộ Xây dựng phải trình Chính phủ Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản; quản lý, phát triển nhà và công sở Thay thế Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở và Nghị định số 21/2020/NĐ-CP ngày 17/02/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP .

Như vậy, phải chờ ít nhất đến tháng 9 thì các hành vi xây dựng phải xin phép ở nông thôn mới có cơ sở pháp lý để lập biên bản vi phạm hành chính và xử phạt.